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商业地产投资退路开启 REITs破冰险资有望开闸

时间:2018-08-01 10:58

近日,房地产投资信托基金(REITs)“破冰”与险资投不动产开闸的消息,令商业地产再度升温。国内首家人民币商业地产投资基金——高和投资董事长苏鑫对媒体表示,REITs放行和险资投向放松将为商业地产投资提供理想的“退出渠道”,同时也为安全性资本提供避险式投资的场所。显然,在住宅去投资化的过程中,商业地产的投资价值将进一步显现。业内预测,下半年,北京等一线城市商办物业的租金和售价将继续“补涨”。

据业内权威消息,REITs可能在8月底获批,第一个获准上市的项目是天津的保障性住房项目,而证监会版本的REITs也已在准备筹备阶段,上海浦东部分商业项目可能作为试点,并最终在上海交易所上市。目前,REITs将采取比较保守的债券型形式,在银行间率先发行,这类产品与业内企盼的商业地产新融资平台有一定差距。不过,银行间发行的债券型REITs,与有抵押物的信托融资类似,仍能起到融资平台的作用;更重要的是,债券型REITs放行的指向性意义明显。今后,具有更强融资平台作用的证券型REITs产品必然会加快设计和研发,政府在试点之后推动其进一步发展的可能性很大。

根据国际惯例,REITs作为商业地产投资方的主要退出渠道,一旦获得良好的发展,既可以开辟银行以外的地产融资渠道,减少房地产对金融系统的风险;同时,也为大量寻求稳定收益率的安全性资本提供新的投资场所。显然,这对未来商业地产繁荣有较大推动作用,而商业地产并不与民生问题有较大矛盾,且能提供大量就业机会和持续稳定税收,预计政府会持鼓励的态度。

另一方面,保险资金进入不动产投资领域的门槛也有所放低。刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》却比预期中的要宽松得多。保险公司季末资产10%可用于投资固定资产,这意味着未来有超过3000亿元的保险资金可进入房地产市场。尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发,但对投资自持物业并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报,这就决定了保险资金的主要投资方向为商业地产。

商业地产与住宅相比,一度受到“冷落”,北京上海等地还形成“价格倒挂”。这主要是因为商业地产占用资金多,且缺乏顺畅的资金退出途径。香港恒隆地产最成功的商业地产项目如今可以带来31%的回报率,但是,这需要投资10至15年以上,大部分开发商没有这样的资金实力。

REITs和保险投资的放开,将在未来解决商业地产融资和出口问题。商业地产需要大量资金,但依靠新的金融创新,远水难解近渴。按照苏鑫的观点,商业地产的最佳出口是安全性资本。安全性资本的特点是追求安全性,可以承受低回报,希望有稳定的收益,绝少投机,对资产的地段敏感。

目前,中国最有代表性的安全性资本来自山西、内蒙的能源民营企业主。如果基金或开发商能够在安全性资本介入之初,就签订相关的法律文件,使商办物业具备与REITs和保险资金对接的可能,那么,这种投资将在商业地产市场上占得先机。本报记者 林喆


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